ארגון קבוצות רכישה / רוכשים ותמא 38



אחד מתחומי ההתמחות אשר פתחתנו במשרד הוא ארגון וייצוג קבוצות רכישה / רוכשים לצורך ביצוע פרוייקט נדלן במשותף, בית דירות או בניין משרדים.

התמחות זו משתלבת גם בתחום עיסוק נוסף של משרדנו והוא ייצוג דיירים כלפי יזמים בפרויקטים של תמ”א 38.

למשרדנו ניסיון עשיר ומגוון בפרויקטים במסגרת התמ”א וייצגנו עשרות רבות של דיירים אל מול היזמים.

תמא 38

כאמור תמ”א 38 נועדה לאפשר חיזוק מבנים קיימים שלא נבנו על פי התקן על מנת לשפר עמידותם בפני רעידות אדמה.
במסגרת התמריצים לביצוע החיזוק, מציעה התמ”א תוספות בניה למבני מגורים קיימים ולמבנים שאינם מיועדים למגורים.
למבני מגורים מציעה התמ”א שני סוגים של תוספות: תוספת יחידות דיור למבנה והרחבת יחידות הדיור הקיימות במבנה.
תוספת יחידות דיור למבנה יכולה להתבצע על ידי סגירת קומת עמודים, תוספת של עד שתי קומות וחצי או תוספת אגף והיא מיועדת לשמש תמריץ ישיר למימון החיזוק, באופן שניתן יהיה למכור את יחידות הדיור החדשות ולממן באמצעותם את החיזוק למבנה בכללותו.
תוספות בניה המיועדות להרחבת דיור מאפשרות הגדלת רווחת הדיור (והגדלת ערך הדירה) ואגב כך, ניתן להשתמש בתוספות המיועדות להרחבה, כאמצעי לחיזוק המבנה.
שינוי מס’ 2 לתמ”א 38 מאפשר להרוס בניין קיים ישן שעומד בתנאי התמ”א הרגילה ולבנות במקומו מבנה חדש.
חיזוק מבנה קיים בפני רעידות אדמה הנו תהליך מורכב מבחינה הנדסית ובמיוחד כאשר במסגרת חיזוק זה נעשות גם תוספות בניה. אין מחלוקת כי הקמת מבנה חדש תמיד עדיפה על פני חיזוק מבנה ישן. לפיכך, שינוי מס’ 2 מאפשר קבלת זכויות הבניה על פי התמ”א גם בעת הריסת המבנה מחדש.
התיקון מחייב להוסיף במבנה החדש מקומות חנייה במרתף לכל בעלי הדירות, לובי מודרני, מפלסים אחידים וממ”ד בכל דירה.
התיקון גם נועד להקל על דיירים שאינם מעוניינים להתגורר בבניין בזמן הבנייה בתנאים לא נוחים.
על פי התיקון, בניית המבנה תתבצע על בסיס תוספת קומות מכוח תמ”א 38 ומכוח תוכנית העירונית (התב”ע), הכוללת יתרת שטחי בניה בלתי מנוצלים, תוספות והקלות כמותיות ועוד.
מובן כי השיקול מטעם היזם אם לבצע פרויקט של הריסת בניין, שיכון הדיירים בדירות אחרות והקמת בניין חדש תחתיו, הינו שיקול כלכלי ולכן, לרוב, אם על כל יחידת דיור קיימת יקבל היזם בין 2.5 ל- 3 יחידות חדשות, הוא יבחר לבצע את הפרויקט.
היתרון לדייר בפרוייקט מסוג זה הינו גדול ביותר שכן, הוא נהנה בראש ובראשונה מדירה חדשה בבניין חדש, לדירתו תוצמד חניה, בנוסף יש לו אפשרות להרחיב את הדירה כך שערכה עשוי לעלות באופן ניכר.
כן, מרגע שיפנה את הדירה ועד לקבלת דירתו החדש, הדייר מקבל דמי שכירות הנהוגים בשוק, לרבות את עלויות הלוגיסטיות של ההובלה. לצד זאת, היזם נושא בכל התשלומים ובכל העלויות, המיסים והאגרות הכרוכים בעסקה עבור הדיירים. בכלל זה הוא נושא במיסוי כגון מס שבח, היטל השבחה וכדומה, שכר טרחת עו”ד מטעם הדיירים וכן שכר טרחת עבור חברת פיקוח הבנייה מטעם הדיירים.
מובן שעל בעלי הדירות הקיימות לעמוד על המשמר במערכת היחסים עם היזם שכן, בעוד שליזם יש מערך וצוות מקצועי שיבדוק את הזכויות הקיימות ואלו הניתנות לניצול בוועדות המקומיות בעירייה, לבעלי הדירות אין בדרך כלל את המידע הזה, או את ההבנה כיצד לנתח אותו.
מערכת ההתקשרות בין היזם לבין בעלי הדירות הינה באמצעות הסכם כולל. מן הסתם על הדיירים לקבל ייצוג משפטי הולם אשר במסגרתו יעמוד עורך הדין על זכויות הדיירים ויקבל את הבטוחות הראויות על מנת שלא יוצר מצב בו הדיירים יהיו חשופים לסיכון גבוה מדי ככל והיזם ייקלע לקשיים.
למשרדנו הידע והניסיון לייצג דיירים בהסכמים מול יזמים בהסכמי תמ”א 38.


רן עמרם, משרד עו״ד ונוטריון
בית גיבור ספורט, דרך מנחם בגין 7
רמת גן, 5268102
טל. 03-7557655 | פקס. 03-7557656


© כל הזכויות שמורות לרן עמרם, משרד עו״ד ונוטריון | מדיניות שמירת פרטיות
SITE BY CASIRER DESIGN